Der Nutzwert ist eine Maßzahl und drückt das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjektes zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten derselben Liegenschaft aus. Er wird berechnet aus der Nutzfläche des Objektes und allfälliger Zu- und Abschläge für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften, das sind etwa die Lage innerhalb eines Stockwerkes oder eine bessere Grundrissgestaltung als andere Objekte des Hauses.

Ermittelt werden die Nutzwerte aufgrund eines Gutachtens eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder Immobilienwesen. Auf Antrag erfolgt eine davon abweichende Nutzwertfestsetzung durch das Gericht oder die Schlichtungsstelle insbesondere dann, wenn

• das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt
• das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht
• sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes durch eine abweichende Bauführung um mehr als 3 % ändert
• sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes nach Bauende durch Bauvorgänge auf der Liegenschaftwesentlich ändert
• sich die Nutzwerte durch Änderungen benachbarterWohnungseigentumsobjekte ändern
• sich die Nutzwerte durch Übertragung von Zubehörobjekten ändern

Eine Neufestsetzung der Nutzwerte kann aber auch ohne Gericht oder Schlichtungsstelle insofern erfolgen, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird und alle Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt und schriftlich zustimmen.