Benützung des Mietobjektes

Der Hauptmieter ist berechtigt, das von ihm gemietete Objekt entsprechend dem Mietvertrag, der Hausordnung, dem Zweck des Mietvertrages und entsprechend dem Ortsgebrauch und der Verkehrssitten zu benützen. Daher sind auch übliche Beeinträchtigungen zu akzeptieren, sofern sie das ortsübliche Ausmaß nicht überschreiten.

Betreten des Mietobjektes durch den Vermieter

Der Hauptmieter muss zulassen, dass der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person das von ihm gemietete Objekt betritt, wenn das aus wichtigen Gründen notwendig ist. Die Interessen des Mieters müssen dabei aber entsprechend der Wichtigkeit des Grundes berücksichtigt werden.

Darüber hinaus muss der Mieter die vorübergehende Benützung des und auch Veränderungen an dem von ihm gemieteten Objekt zulassen, wenn dies

• zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses notwendig ist
• zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder eines Mietobjektes notwendig oder zweckmäßig ist
• zur Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdung, die von einem Mietobjekt ausgeht, notwendig, zweckmäßig und zumutbar ist
• zur Durchführung von Verbesserungen in einem anderen Mietobjekt notwendig, zweckmäßig und zumutbar ist

Alle diese Arbeiten müssen so durchgeführt werden, dass der Mieter möglichst wenig beeinträchtigt wird. Für wesentliche Beeinträchtigungen muss der Mieter angemessen entschädigt werden, und zwar entweder vom Vermieter oder von einem anderen Mieter, wenn dieser die Arbeiten durchführt.

Veränderungen am Mietobjekt durch den Mieter

Grundsätzlich muss zwischen wesentlichen und unwesentlichen Veränderungen unterschieden werden. Für unwesentliche Verbesserungen ist keine Genehmigung erforderlich, sie können einfach gemacht werden. Darunter fällt etwa die Erneuerung von Tapeten oder Fußbodenbelägen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter wesentliche Veränderungen genehmigen bevor sie durchgeführt werden dürfen. Lehnt er nicht innerhalb von zwei Monaten ab oder äußert er sich gar nicht, gilt das als Zustimmung und die Arbeiten können vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Bewilligungen durchgeführt werden. Wird die Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt, droht dem Mieter eine Besitzstörungsklage.

Der Vermieter muss den ihm angezeigten Veränderungen zustimmen, wenn

• sie dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen
• sie der Übung des Verkehrs entsprechen
• sie einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen
• eine einwandfreie Ausführung gewährleistet istdie Kosten vom Hauptmieter getragen werden
• keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu befürchten ist
• durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses erfolgt
• sie keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt

Dass die angezeigten Veränderungen der Übung des Verkehrs entsprechen und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dienen, gilt als erfüllt bei

• der Errichtung oder Umgestaltung, entsprechend den Erfordernissen der Haushaltsführung, von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen
• Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches
• Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden
• Einleitung eines Telefonanschlusses
• Der Anbringung von Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie Multimediadienste.

Bei allen anderen Veränderungen kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhängig machen, dass diese bei Rückgabe des Mietobjektes wieder entfernt werden.

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, müssen Veränderungen, wenn nichts anderes vereinbart, bei Rückgabe des gemieteten Objektes wieder entfernt werden. Die Vornahme wesentlicher Veränderungen ist ohne Zustimmung des Vermieters überhaupt nicht erlaubt.

Ersatz der Kosten für Investitionen

Hat ein Mieter einer Wohnung in den letzten 20 Jahren Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung des Mietobjektes gemacht und wird das Mietverhältnis beendet, kann er im Vollanwendungsbereich des MRG vom Vermieter den Ersatz dieser Aufwendungen, vermindert um eine jährliche Abschreibung, fordern.

Die Abschreibung beträgt je nach Art der Investition entweder ein Zehntel oder ein Zwanzigstel. Dies gilt jedoch nur dann, wenn diese Investitionen über die Mitdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind und nur für Investitionen in Wohnungen, nicht jedoch in Geschäftsräumen. Gleiches gilt, wenn der Mieter derartige Investitionen einem Vormieter oder dem Vermieter abgelöst hat.

Es steht jedoch kein Ersatz dieser Investitionskosten zu, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Investition berechtigterweise verweigert oder diese Zustimmung nur unter der Bedingung gegeben hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wieder herzustellen.

Um einen Kostenersatz für Investitionen zu erhalten, muss der bisherige Mieter die entsprechenden Rechnungen vorlegen, die Höhe seiner Forderungen genau beziffern und seinen Anspruch schriftlich anmelden.

Die Frist dafür beträgt

• bei einvernehmlicher Auflösung des Mietvertrages spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung
• bei Kündigung durch den Hauptmieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Kündigung an den Vermieter
• in allen anderen Fällen innerhalb von zwei Monaten ab Rechtskraft des Räumungstitels. Wird das Mietobjekt früher zurückgegeben, dann spätestens bei der Rückgabe.

Werden diese Fristen nicht eingehalten, geht der Anspruch auf Kostenersatz nach dem MRG verloren.

Die Kosten für folgende Investitionen sind unter den genannten Voraussetzungen zu ersetzen:

• Errichtung oder Umgestaltung, entsprechend den Erfordernissen der Haushaltsführung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung
• Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers
• Die Vereinigung und die Umgestaltung der Wohnung mit der zur Zumietung angebotenen Nachbarwohnung
• Die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Ausführung
• Andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind

Unterliegt ein Mietobjekt jedoch nur zum Teil oder gar nicht dem MRG oder handelt es sich um Investitionen in Geschäftsräume, kann nur der Ersatz solcher Investitionen gefordert werden, die notwendig oder nützlich sind und die dem Vermieter objektiv und subjektiv nutzen.