Erhaltungspflichten des Vermieters

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür sorgen, dass das Haus, die Mietobjekte und die Gemeinschaftsanlagen im jeweils "ortsüblichen Standard" erhalten werden. Erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner müssen beseitigt werden.

Die Erhaltungspflicht umfasst:

• erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauseserforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Mietobjekte, wenn es sichum die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handeltum die Beseitigung einer vom Mietobjekt oder von allgemeinen Teilen ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handeltum erforderliche Arbeiten handelt, um ein zu vermietendes Objekt in brauchbarem Zustand zu übergeben.
• die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.erforderliche Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden Gemeinschaftsanlagen, wie Aufzüge, Waschküche etc. Dies entfällt, wenn alle Mieter für die gesamte Dauer ihres Mietverhältnisses auf die Benützung verzichten.Neueinführung oder Umgestaltung, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sindEnergiesparende Maßnahmendie Installation und die Miete von technisch geeigneten Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung

Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, treffen den Vermieter zwar besonders strenge gesetzliche Erhaltungspflichten nach dem ABGB, die allerdings durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter abgeändert werden können. Wurde nichts anderes vereinbart, muss der Vermieter auf seine Kosten das Mietobjekt in brauchbarem Zustand übergeben und in brauchbarem Zustand erhalten sowie die Mieter "in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören". Er ist daher zur uneingeschränkten Erhaltung verpflichtet und muss nicht nur ernste Schäden beheben, erhebliche Gefahren für die Gesundheit beseitigen und die allgemeinen Teile des Hauses erhalten.

Aus der Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes kann sich aber Anderes ergeben.

Kosten der Erhaltungsarbeiten

Im Vollanwendungsbereich des MRG können die Kosten für die erforderlichen Erhaltungsarbeiten aus den Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre, eines allenfalls zeitlich begrenzten erhöhten Hauptmietzinses und allfälliger Zuschüsse gezahlt werden.

Reichen diese Beträge nicht aus, um alle anstehenden Arbeiten durchzuführen, muss eine Reihung nach Dringlichkeit erfolgen. Immer zuerst müssen die sogenannten "privilegierten Arbeiten" durchgeführt werden, und zwar ohne Rücksicht auf deren Wirtschaftlichkeit oder Finanzierbarkeit.

Privilegierte Arbeiten sind solche,

• die aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Auftrages vorzunehmen sind
• die zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, notwendig sind
• die zum Betrieb bestehender Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitärer Anlagen erforderlich sind.

Verbesserungspflichten des Vermieters

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter nicht nur Erhaltungsarbeiten, sondern auch nützliche Verbesserungsarbeiten am Haus und an den Mietobjekten durchführen, wenn das im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist. Nützliche Arbeiten am Haus gehen denjenigen an den Mietobjekten vor. Verbesserungsarbeiten im Inneren eines Mietobjektes dürfen nur mit Zustimmung des Betroffenen durchgeführt werden.

Nützliche Verbesserungen sind:

• Neuerrichtung und Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären Anlagen in normaler Ausstattung
• Errichtung oder Ausgestaltung zeitgemäßer Gemeinschaftsanlagen in normaler Ausstattung, wie etwa Personenaufzüge, zentrale Waschküche oder Schutzraum vom Typ Grundschutz
• Maßnahmen, die eine dem Stand der Technik entsprechende Schalldämmung bewirken, etwa bei Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken oder obersten Geschoßdecken
• Anschluss an Fernwärmeversorgung
• Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts im Inneren eines Mietobjektes
• Umbau eines Mietobjektes, insbesondere eines solchen der Kategorie C und D in ein solches der Kategorie A oder B

Beantragt auch nur ein Mieter den Einbau eines Behindertenaufzuges, muss der Vermieter dies tun, wenn ihm das nach Interessensabwägung auch zumutbar ist. Die Kosten für den Einbau und die Erhaltung muss derjenige Mieter zahlen, der den Einbau verlangt hat.