Solange keine Einigung der Vertragsparteien über das Hauptgeschäft erfolgt, entsteht kein Provisionsanspruch.

Ein Vorvertrag löst ebenso wie ein aufschiebend bedingtes Hauptgeschäft noch keinen Provisionsanspruch aus.

Minderung des Provisionsanspruches

Verletzt der Makler wesentliche Pflichten und kommt es dadurch zu einer geringeren Verdienstlichkeit des Maklers, kann der Aufraggeber eine Minderung des Provisionsbetrages verlangen.

Entfall der Provision

Kommt ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten nicht zustande und sind die Gründe dafür nicht vom Auftraggeber zu vertreten, entfällt der Provisionsanspruch.

Wird ein Hauptvertrag wegen Irrtum oder List angefochten, entfällt die Provision. Dasselbe gilt, wenn statt einer Anfechtung der Hauptvertrag einvernehmlich aufgelöst wird. Ist jedoch ein Hauptgeschäft trotz auflösender Bedingung wirtschaftlich von Wert, besteht ein Provisionsanspruch.

Wird der Makler selbst Vertragspartner des Hauptgeschäftes, entfällt die Provisionszahlung. Das gilt auch dann, wenn der Geschäftsabschluss mit einem Dritten wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler gleichkommt.

Hat ein Makler den Auftraggeber nicht auf ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis hingewiesen, entfällt die Provisionszahlungspflicht.

Provisionsanspruch bei Rücktritt vom Hauptgeschäft (Kauf- bzw. Mietvertrag)

Wird der Vertrag über ein Hauptgeschäft wegen der Ausübung eines zulässigen Rücktrittsrechtes aufgelöst, entfällt der Provisionsanspruch.

Besondere Provisionsvereinbarungen

Vereinbart werden kann die Zahlung einer Provision in ganz bestimmten Fällen, auch wenn kein Geschäft zustande kommt, und zwar in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision. Ist der Auftraggeber Konsument, muss eine derartige Vereinbarung immer schriftlich erfolgen.

Eine Besondere Provisionsvereinbarung ist für folgende Fälle des Nichterfolgs zulässig:

• das Geschäft kommt wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande, weil der Auftraggeber einen erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund nicht setzt (Bsp.: Der ausländische Käufer hat zwar das Angebot unterzeichnet, stellt aber in der Folge nicht den erforderlichen Antrag bei der Grundverkehrskommission)
• mit dem vom Makler vermittelten Dritten kommt ein anderes Geschäft zustande, das zwar nicht zweckgleichwertig ist, die Vermittlung aber in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt
• das Geschäft kommt nicht mit dem Auftraggeber oder dem vermittelten Dritten, sondern einer anderen Person zustande, weil der Auftraggeber oder der vermittelte Dritte dieser Person die Abschlussmöglichkeit bekannt gegeben hat
• das Geschäft kommt mit dem vermittelten Dritten nicht zustande, weil ein Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird

Üblicherweise werden Alleinvermittlungsaufträge zusätzlich mit besonderen Provisionsvereinbarungen abgesichert. Eine derartige Vereinbarung ist für folgende Fälle erlaubt:

• der Alleinvermittlungsauftrag wird vom Auftraggeber ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst
• während eines laufenden Alleinvermittlungsauftrages beauftragt der Auftraggeber einen anderen Makler und ein Geschäft kommt durch diesen zustande
• während eines laufenden Alleinvermittlungsauftrages kommt ein Geschäft auf andere Art zustande (zB durch den Eigentümer selbst)