Umfang des Verwaltungsvertrages

Der Leistungsumfang eines Verwalters ist im Bereich des Wohnungseigentums sehr genau geregelt. Es werden daher diese Tätigkeitsbereiche auch für die Verwaltung von Miethäusern und sonstigen Liegenschaften herangezogen. Wichtig ist immer, im Verwaltungsvertrag diejenigen Leistungen zu umschreiben, zu denen der Verwalter im Rahmen des Pauschalhonorars verpflichtet ist und diejenigen Leistungen anzuführen, für die eine zusätzliche Verrechnung vereinbart wurde.

Bei der Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten muss jeder Wohnungseigentümer, der dies verlangt, vom Verwalter über den Inhalt des Verwaltungsvertrages, insbesondere über das vereinbarte Honorar und den Leistungsumfang, informiert werden. Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann die Eigentümergemeinschaft eine Reduzierung des Verwalterhonorars verlangen. Zusätzlich stehen allfällige Schadenersatzansprüche zu.

Über Angelegenheiten der Ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft entscheidet grundsätzlich die einfache Mehrheitder Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Ist ein Verwalter bestellt, darf kein Miteigentümer eigenmächtig Verwaltungshandlungen vornehmen. Der Verwalter darf in allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheiden, er kann aber auch eine Beschlussfassung durch die Mehrheit der Eigentümer herbeiführen.

Abschluss und Beendigung eines Verwaltungsvertrages

Bei Wohnungseigentumsobjekten schließt in der Regel die Eigentümergemeinschaft aufgrund eines einfachen Mehrheitsbeschlusses einen Verwaltungsvertrag, ansonsten der Alleineigentümer oder die Mehrheit der (schlichten) Miteigentümer.

Wird bei Wohnungseigentumsobjekten ein Verwaltungsvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann dieser sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31.12., gekündigt werden.

Wird ein Verwaltungsvertrag über Wohnungseigentumsobjekte auf bestimmte, aber mehr als dreijährige Zeit abgeschlossen, kann er sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter erstmals nach Ablauf von drei Jahren mit dreimonatiger Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31.12. gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen und darüber hinaus stillschweigend verlängert, gilt das als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.

Aus wichtigen Gründen kann ein Verwaltungsvertrag jederzeit von der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden. Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann der Vertrag auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden.

Bei Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten müssen Name und Anschrift des Verwalters im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Nach Auflösung eines Verwaltungsvertrages ist die Löschung zu veranlassen.

Bevollmächtigung

Mit der Bevollmächtigung wird der Hausverwalter zum Stellvertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des Hauseigentümers. Er ist im Namen und im Auftrag sowie auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft oder des Hauseigentümers tätig und muss dies gegenüber Dritten auch deutlich zum Ausdruck bringen. Werden Dritte durch Verträge verpflichtet, wirkt das so, als ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Hauseigentümer selbst den Vertrag abgeschlossen hätten.