Treuhänder

Spätestens bei Abschluss des Vertrages muss der Bauträger einen Rechtsanwalt oder Notar zum Treuhänder bestellen, dieser bleibt bis zum Ende der Sicherungspflicht tätig. Bei einer schuldrechtlichen Sicherung muss kein Treuhänder bestellt werden.

Der Treuhänder muss  

• den Erwerber über den Vertrag selbst und die wesentlichen Vertragspunkte rechtlich belehren, besonders über die Sicherungsmöglichkeiten aus dem Vertrag und deren Folgen bei Konkurs oder Ausgleich des Bauträgers den Haftrücklass und seine Rechtsfolgen,
• dem Erwerber eine Aufstellung seiner Zahlungen übermitteln, das ist entweder laufend oder einmal jährlich spätestens zum 31.1. über das abgelaufene Jahr und
• dafür sorgen, dass die Zahlungen des Erwerbers nur über ein Konto erfolgen, über das er als Treuhänder verfügungsberechtigt ist die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers überwachen

Bei grundbücherlicher Sicherung

muss der Treuhänder die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen prüfen. Das betrifft vor allem das Vorhandensein von Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger. Weiters muss er den Erwerber bei der Einhaltung seiner Zahlungen nach dem Ratenplan unterstützen und daher den Baufortschritt überwachen.

Bei pfandrechtlicher Sicherung

muss der Treuhänder die vertraglichen, grundbuchsrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen überprüfen, ob dadurch eine ausreichende Deckung allfälliger Rückforderungsansprüche gegeben ist. Dafür kann der Treuhänder einen allgemein beeideten gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen beiziehen. Dieser ist kein Erfüllungsgehilfe des Treuhänders, sondern haftet dem Erwerber unmittelbar.

Schuldrechtliche Sicherung

Die Sicherung der Vorauszahlungen des Erwerbers kann durch eine Bankgarantie oder eine Versicherung erfolgen, und zwar von einem inländischen Kreditunternehmen oder Versicherungsunternehmen oder von einer inländischen Gebietskörperschaft. Die Sicherung kann auch durch eine Fertigstellungsgarantie erfolgen, die die Rückforderungsansprüche umfasst.

Gesichert werden müssen auch höchsten drei Jahre rückständige Zinsen. Unzulässig ist es, die Sicherung auf noch nicht erbrachte Bauleistungen einzuschränken, außer es liegt eine zusätzliche sonstige Sicherung vor. Ebenfalls unzulässig ist, dem Bauträger vertraglich ein Verfügungsrecht über die Sicherheiten einzuräumen.

Einzige Bedingung, dass der Erwerber Leistungen aus einer Bankgarantie oder Versicherung in Anspruch nehmen kann, darf sein, dass der Erwerber seine Zahlungen auf das vereinbarte Konto leistet. Nimmt der Erwerber eine derartige Garantie oder Versicherung in Anspruch, wird damit automatisch der Vertrag mit dem Bauträger aufgelöst. Leistungen aus einer Bankgarantie oder Versicherung werden spätestens mit Löschung der zugunsten des Erwerbers erfolgten Grundbuchseintragung fällig.

Grundbücherliche Sicherstellung

Der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder eines Baurechtes kann auch durch ausreichende bücherliche Sicherstellung verbunden mit einer Zahlung nach Ratenplan gesichert werden. Die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum ist dafür ausreichend.

Die Lastenfreiheit der Liegenschaft muss hergestellt oder die künftige Lastenfreiheit gesichert sein. Vereinbart muss sein, dass die Liegenschaft oder der Anteil des Erwerbers freigestellt wird. Davon ausgenommen werden kann nur derjenige Teil des Preises, den der Erwerber trotz Fälligkeit noch nicht gezahlt hat.

Sondersicherungen

Sperrkonto-Modell

Die Sicherungspflicht ist ebenfalls auch dann erfüllt, wenn die Zahlungen des Erwerbers auf ein Bankkonto des Bauträgers geleistet werden, das treuhändig für Rechnung des Erwerbers geführt wird. Weiters muss mit der Bank vereinbart sein, dass der Bauträger über die Zahlungen samt Zinsen erst dann verfügen kann, wenn das Objekt tatsächlich übergeben wurde und der Rechtserwerb des Erwerbers gewährleistet ist.

Bonitäts-Modell

In gleicher Weise ist die vorgeschriebene Sicherungspflicht dann erfüllt, wenn der Erwerb eines Mietrechtes, Pachtrechtes oder sonstigen Nutzungsrechtes in einem Bauprojekt vorgesehen ist, das von einer inländischen Gebietskörperschaft mit öffentlichen Mitteln gefördert wird. Zusätzlich müssen alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der Abschluss des Bauträgervertrages erfolgt erst nach Baubewilligung und der schriftlichen Förderungszusage und
• Die Finanzierung des gesamten Bauvorhabens ist so gesichert und gewährleistet, dass vor Ende der Sicherungspflicht außer der Sicherstellung der Finanzierungsmittel keine weiteren geldwerten Lasten ohne Zustimmung der Gebietskörperschaft oder des Erwerbers verbüchert werden und
• Der Abschlussprüfer, ein Revisionsverband oder Revisor stellt jährlich bis zum Bezugstermin eine Bescheinigung aus, dass für den Jahresabschluss des Bauträgers ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt wurde und allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers aus dem Eigenkapital des Bauträgers gedeckt werden könnten und
• Der Bauträger legt eine derartige jährliche Bescheinigung der fördernden Gebietskörperschaft vor undIm Fall einer gemeinnützigen Bauvereinigung übermittelt der Revisionsverband oder Revisor eine derartige jährliche Bescheinigung an das zuständige Amt der Landesregierung als Aufsichtsbehörde und jedermann hat Einsicht in diese Bescheinigung.

Der Abschlussprüfer, ein Revisionsverband oder Revisor haften dem Erwerber unmittelbar für die Richtigkeit einer derartigen Bescheinigung