Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, an den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft teilzunehmen. Dieses Recht kann auch vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können entweder in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg gefasst werden.

Damit ein Beschluss wirksam wird, ist jedoch immer Voraussetzung, dass die Wohnungseigentümer Gelegenheit hatten, sich über den Beschlussgegenstand zu äußern, auch wenn sie es tatsächlich nicht taten. An eine bereits abgegebene Erklärung sind die Wohnungseigentümer so lange nicht gebunden, solange noch nicht alle die Gelegenheit hatten, sich zu äußern.

Die Stimmenmehrheit richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht nach der Anzahl der Personen. Für einen Mehrheitsbeschluss ist entweder die Zustimmung der Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen (mehr als 50%) erforderlich.

Oder: Ab 01.07.2022 kommt ein Mehrheitsbeschluss auch dann zustande, wenn sich bereits eine qualifizierte Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen – berechnet nach Miteigentumsanteilen – für eine Maßnahme ausspricht und diese Zweidrittelmehrheit zumindest einem Drittel aller Miteigentumsanteile (mehr als 33,3 %) entspricht.

In einem ersten Schritt sind daher die Mehrheitsverhältnisse anhand der abgegebenen Stimmen zu prüfen, ob sich eine zwei Drittelmehrheit (berechnet nach Miteigentumsanteilen) für eine Maßnahme ausgesprochen hat. Jede abgegebene Stimme zählt, also auch jene, die nicht eindeutig den „Ja“- oder „Nein“-Stimmen zugeordnet werden können. Keine Berücksichtigung finden hingegen die Anteile jener Wohnungseigentümer, die sich nicht an der Abstimmung beteiligen.

In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob diese Zweidrittelmehrheit zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile verkörpert. Dies soll gewährleisten, dass Maßnahmen von einem relevanten Kreis von zumindest einem Drittel aller Miteigentümer mitgetragen werden. Für einen wirksamen Mehrheitsbeschluss, der auf Basis der abgegebenen Stimmen ermittelt wird, müssen aber beide Voraussetzungen erfüllt sein.

Die ab 1.7.2022 geltenden Willensbildungsvorschriften finden sowohl auf ordentliche als auch außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen Anwendung. Keinen Unterschied macht es auch, ob die Beschlussfassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder aber auf andere Weise (zB schriftlich) erfolgt.

Ab 1.7.2022 hat ein Beschlussinitiator die Eigentümer über die gesetzliche Regelung der Ermittlung der Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.

Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichtes beantragen.

Die Wohnungseigentümer können ihr Stimmrecht entweder persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Hat der Vertreter keine schriftliche Vollmacht, die im Übrigen höchstens drei Jahre alt sein darf, ist sein Handeln nur gültig, wenn es vom Wohnungseigentümer nachträglich innerhalb von 14 Tagen schriftlich genehmigt wird.

Ein Wohnungseigentümer hat kein Stimmrecht bei einer Abstimmung, bei der es um ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit mit ihm selbst oder mit jemandem, zu dem er ein familiäres oder wirtschaftliches Nahverhältnis hat, geht.

Alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft müssen an einer deutlich sichtbaren Stelle im Haus angeschlagen und jedem einzelnen Wohnungseigentümer schriftlich übermittelt werden. In dem übersendeten Beschluss muss darauf hingewiesen werden, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist der Zeitpunkt des Anschlages im Haus entscheidend ist. Ebenfalls angegeben werden muss der Tag des Anschlages und das sich daraus ergebende Ende der Anfechtungsfrist.

Grundsätzlich erfolgt die Übermittlung der Beschlüsse an die Wohnungseigentümer im Postweg an die Wohnungseigentumsadresse, jeder Wohnungseigentümer kann aber eine elektronische Übermittlung verlangen.

Innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses über Angelegenheiten der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer diesen bei Gericht wegen

• formeller Mängel
• Gesetzwidrigkeit oder
• Fehlens der erforderlichen Mehrheit

anfechten.