Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft wird aus allen Wohnungseigentümern gemeinsam gebildet und dient ausschließlich der Verwaltung der Liegenschaft. Sie ist eine juristische Person mit einem bestimmten, genau definierten Handlungsumfang. Sie kann in Verwaltungsangelegenheiten der Liegenschaft, und nur in diesen, Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und geklagt werden. Für sie betreffende Handlungen ist ein Vertreter notwendig.

Wurde ein Verwalter bestellt, vertritt dieser und nur dieser die Eigentümergemeinschaft. In Angelegenheiten zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft wird sie von der Mehrheit der Wohnungseigentümer vertreten. In einem von der Kollision betroffenen Geschäftsbereich vertritt die Eigentümergemeinschaft der Eigentümervertreter.

Wurde kein Verwalter bestellt, vertritt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Wurde ein vorläufiger Verwalter bestellt, dann dieser und nur dieser.

In der Regel bestellt die Eigentümergemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter, mit der ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Auf Antrag kann auch eine Bestellung über das Gericht erfolgen. Ein Verwaltervertrag kann auf unbestimmte Zeit oder beliebig befristet abgeschlossen werden. Wird er auf bestimmte Zeit abgeschlossen und darüber hinaus stillschweigend verlängert, gilt das als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.

Name und Anschrift des Verwalters müssen im Grundbuch ersichtlich gemacht werden. Nach Auflösung eines Verwaltungsvertrages ist die Löschung zu veranlassen.

Wurde ein Verwaltervertrag auf unbestimmte Zeitabgeschlossen, kann dieser sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31.12., gekündigt werden.

Ein Verwaltungsvertrag auf bestimmte, aber mehr als dreijährige Zeit, kann sowohl von der Eigentümergemeinschaft als auch vom Verwalter erstmals nach Ablauf von drei Jahren mit dreimonatiger Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen zum Ende einer Abrechnungsperiode, daher in der Regel zum 31.12.,gekündigt werden.

Aus wichtigen Gründen kann ein Verwaltervertrag jederzeit von der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden. Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann er auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden.

Aufgaben des Verwalters

Der Verwalter muss die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer wahren und die Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer befolgen, außer diese sind gesetzeswidrig. 

Der Verwalter führt die Verwaltung der Liegenschaft durch, das heißt die ordnungsgemäße Erhaltung und Betreuung der Liegenschaft. Er vertritt die Eigentümergemeinschaft unbeschränkt nach außen, dazu kann er auch einen Rechtsanwalt oder Notar bestellen. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist er allerdings ohne gesonderten Beschluss nur zu Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung berechtigt und verpflichtet, Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung darf er nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchführen.

Bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode, das ist in der Regel der 31.12. eines jeden Jahres, muss der Verwalter eine Vorausschau erstellen. Dies muss den Wohnungseigentümern sowohl durch schriftliche Übersendung als auch durch Hausanschlag zukommen.

Diese muss beinhalten

• die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten
• die in absehbarer Zeit geplanten Verbesserungsarbeiten
• die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage
• sonst vorhersehbare Aufwendungen, vor allem Bewirtschaftungskosten 
• die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen

Will der Verwalter ein Rechtsgeschäft, etwa einen Auftrag, mit jemandem abschließen, zu dem er ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis hat, muss er die Wohnungseigentümer darüber informieren.

Für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten, muss er mindestens drei Angebote einholen.

Ist ein Wohnungseigentümer mit seinen Zahlungen für die Aufwendungen für die Liegenschaft im Rückstand, muss der Verwalter diese einmahnen und allenfalls innerhalb von 6 Monaten ab Fälligkeit einklagen.

Alle Ein- und Auszahlungen, die die Eigentümergemeinschaft betreffen, müssen über ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto durchgeführt werden. Diese Konten müssen für jeden Wohnungseigentümer einsehbar sein. Die Führung eines gemeinsamen Kontos für mehrere Liegenschaften ist unzulässig.

Jeder Wohnungseigentümer, der dies verlangt, muss vom Verwalter über den Inhalt des Verwaltungsvertrages, insbesondere über das vereinbarte Honorar und den Leistungsumfang, informiert werden. 

Erfolgte eine schriftliche Abstimmung, muss der Verwalter auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer Auskunft geben.

Bei grober Pflichtverletzung durch den Verwalter kann die Eigentümergemeinschaft eine Reduzierung des Verwalterhonorars verlangen. Zusätzlich stehen allfällige Schadenersatzansprüche zu.