Die Frage der Kostentragung des Energieausweises wurde in den wohnrechtlichen Spezialgesetzen (MRG;WGG; WEG) mit der Wohnrechtsnovelle 2009 verankert. Die geltenden wohnrechtlichen Bestimmungen zum Energieausweis blieben durch das EAVG 2012 unverändert.

Energieausweis und Kostentragung im Mietrecht

Nach dem Mietrechtsgesetz stellen die Kosten des Energieausweises im weiteren Sinne Erhaltungskosten dar und können als Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung geltend gemacht werden.

Will der Vermieter die ihm für die Einholung des Energieausweises entstandenen Kosten in der HMZ-Abrechnung als Ausgaben verbuchen, hat er im Gegenzug Hauptmietern auf deren Verlangen Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Gegen Ersatz der Kopierkosten ist auf Wunsch des Mieters auch eine Kopie auszuhändigen.

Energieausweis im Wohnungseigentum - ordentliche Verwaltungsmaßnahme und abdingbare Verwalterpflicht

Im Wohnungseigentum ist die Beschaffung und Bereitstellung eines gebäudebezogenen Energieausweises auf Gemeinschaftskosten als Verwalterpflicht im Rahmen der ordentlichen Verwaltung ausgestaltet. Der Verwalter hat demnach dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist und auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung desselben zur Verfügung zu stellen, wenn nicht von allen Wohnungseigentümern anderes vereinbart oder von der Eigentümergemeinschaft anderes beschlossen wird. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind somit als zwingende Folge dieser Konstruktion über die Verwalterpflicht und ordentliche Verwaltungsmaßnahme als Aufwendungen für die Liegenschaft zu qualifizieren und damit entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen.

Die wohnrechtlichen Bestimmungen zum Energieausweis wurden durch das EAVG 2012 nicht verändert, weshalb auch die vielerorts praktizierten "Negativbeschlüsse", den Verwalter von der Verpflichtung der Beschaffung eines Energieausweises zu entbinden, weiterhin möglich sind bzw. ihre Gütigkeit behalten. Negativbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaften stellen keinen Verstoß gegen das EAVG dar, sie verlagern lediglich die Verantwortung für die Beschaffung des Energieausweises auf den jeweiligen Wohnungseigentümer. Zu empfehlen wird dennoch sein, die Wohnungseigentümer über die geänderten Bestimmungen zum EAVG (Verwaltungsstrafen) zu informieren und gegebenenfalls auch neuerlich darüber abzustimmen.

Achtung bei Erneuerungen von Negativbeschlüssen

Sollte in Wohnungseigentumsanlagen bei Vorliegen eines Negativbeschlusses eine neuerliche Abstimmung erfolgen, ist Vorsicht bei der Formulierung des Beschlussgegenstandes angebracht. Um uneindeutige Beschlussergebnisse zu vermeiden, sollte der Beschlussgegenstand die Aufhebung des bisherigen Negativbeschlusses zum Gegenstand haben.