Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG muss jede Vereinbarung über eine Befristung schriftlich erfolgen und von allen am Vertrag beteiligten Personen unterschrieben werden. Der Endtermin muss klar bestimmt werden. Werden keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten vereinbart (was auf Seite des Vermieters nur ganz eingeschränkt möglich ist), ist eine Vertragsauflösung vor Ablauf der vereinbarten Dauer nur aus ganz wenigen speziellen Gründen bzw. bei Wohnungen möglich.

Befristete Mietverträge über Wohnungen müssen mindestens drei Jahre dauern, darüber hinaus kann aber die Dauer frei gewählt werden. Die Befristungsdauer von Geschäftsräumen kann frei gewählt werden. Befristete Mietverträge können beliebig oft verlängert werden, bei Wohnungen jedoch immer nur wieder um mindestens drei Jahre, die Verlängerung muss ebenfalls schriftlich erfolgen.

Während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrages kann der Mieter einer Wohnung vorzeitig und ohne Angabe von Gründen kündigen, und zwar erstmals nach Ablauf eines Jahres und er muss das zum Monatsletzten und unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist tun. Die Kündigung muss schriftlich, jedoch seit 01.10.2006 nicht mehr gerichtlich erfolgen. Diese vorzeitige Kündigungsmöglichkeit gibt es für den Mieter von Geschäftsräumen nicht.

Räumt der Mieter am Ende der befristeten Mietdauer das Mietobjekt nicht, muss der Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf des Vertrages eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Wird der Endtermin vom Vermieter nicht geltend gemacht, erfolgt sowohl bei einem Erstvertrag als auch bei einem bereits schriftlich verlängerten Vertrag automatisch eine gesetzliche Verlängerung einmalig um drei Jahre. Während dieser Zeit kann allerdings der Mieter unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Die gesetzliche Verlängerung gilt für Wohnungen und für Geschäftsräume und unabhängig davon, auf welche Dauer der Vertrag ursprünglich befristet war. Macht der Vermieter auch nach Ablauf der dreijährigen gesetzlichen Verlängerung den Endtermin nicht geltend bzw. schließt er keine neue wirksame schriftliche Verlängerungsvereinbarung ab, wandelt sich der befristete Vertrag in einen unbefristeten Vertrag um.

Unterliegt ein Mietobjekt nicht dem MRG, bestehen keine besonderen Vorschriften über eine Befristung. Der Mietvertrag kann für eine beliebige Dauer abgeschlossen werden, ein allfälliger Endtermin kann frei bestimmt werden, eine vorzeitige Kündigung ist für den Mieter und für den Vermieter nur aus wichtigem Grund möglich. Wird das Vertragsverhältnis über den vereinbarten Endtermin stillschweigend weiter fortgesetzt, verlängert es sich jeweils um eine Zinszahlungsperiode und kann dann wiederum von jedem der beiden Vertragsparteien aufgelöst werden.

Unbefristete Mietverträge und Kündigung

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen, der bereits in der Kündigung angeführt und unverzüglich geltend gemacht werden muss. Die Kündigung muss gerichtlich erfolgen.

Als wichtiger Grund gilt insbesondere:

• Zahlungsrückstand des Mieters von mindestens acht Tagen trotz Mahnung
• Nichterbringen von vereinbarten Dienstleistungen durch den Mieter
• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietobjektes durch den Mieter, besonders durch starke Vernachlässigung des Mietobjektes
• Rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten des Mieters, durch das den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet wird
• Strafbare Handlungen des Mieters gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit dem Vermieter oder im Haus wohnenden Personen gegenüber, wenn das nicht geringfügig ist
• Gänzliche Weitergabe des Mietobjektes durch den Mieter an Dritte und in nächster Zeit kein dringender Bedarf des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen
• Teilweise Weitergabe des Mietobjektes durch den Mieter an Dritte und unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
• Tod des Wohnungsmieters und das Fehlen eintrittsberechtigter Personen mit dringendem Wohnbedürfnis
• Nicht regelmäßige Benützung der Wohnung durch Mieter oder eintrittsberechtigte Personen zu dringenden Wohnbedürfnissen, Abwesenheit wegen Kur, zu Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen ist unerheblich
• Nichtverwendung des Mietobjektes in vereinbarter oder gleichwertiger geschäftlicher Tätigkeit, zeitweilige Abwesenheit wegen Urlaub, Krankheit oder Kur ist unerheblich
• Dringender Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Kinder, Enkel oder Urenkel an einer Wohnung, und Interessensabwägung zugunsten des Vermieters
• Eigenbedarf des Vermieters, seiner Abkömmlinge oder Eltern etc. an einer Wohnung oder Geschäftsräumen, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird, Interessensabwägung nicht notwendig
• Dringender Bedarf an einer Dienstwohnung für Betriebsangehörige
• Mietobjekt im Eigentum einer Gebietskörperschaft benötigt Mietobjekt zu Verwaltungszwecken, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
• Untermietverhältnis verletzt wichtige Interessen des Hauptmieters
• Eintritt eines im Mietvertrag schriftlich vereinbarten und zulässigen Kündigungsgrundes, der für den Vermieter, eintrittsberechtigte Personen oder das Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist
• Mietobjekt im Haus, für das bereits eine Abbruchbewilligung erteilt wurde, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
• Mietobjekt im Haus, für das Abbruch oder Umbau geplant ist, um ein neues Gebäude zu errichten, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
• Mietobjekt der Kategorie D, wenn Mieter sich weigert, Verbesserung auf Kosten des Vermieters zuzulassen oder selbst vorzunehmen und dem Mieter Ersatz beschafft wird

Die Vereinbarung weitergehender Kündungsgründe oder ein unbeschränktes Kündigungsrecht durch den Vermieter ist unzulässig.

Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen, jedoch immer schriftlich, kündigen. Eine gerichtliche Kündigung ist nicht erforderlich, aber möglich.

Unterliegt ein Mietobjekt nicht dem MRG, können sowohl der Mieter als auch der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen kündigen. Eine gerichtliche Kündigung ist nicht erforderlich, aber möglich.

Kündigungsfristen

Außer in den Fällen der vorzeitigen Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses durch den Mieter (Frist drei Monate) sowie die Auflösung eines unbefristeten Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (unverzüglich) durch den Vermieter gelten folgende Kündigungsfristen:

• für Wohnungen: ein Monat bei monatlicher Bezahlung des Mietzinses, ansonsten drei Monate, immer zum Monatsletzten
• für Geschäftsräume und andere Objekte: drei Monate, zum 31.3, 30.6., 30.9. und 31.12.
• für allgemeine Pachtverträge: sechs Monate, zum 30.6. und 31.12.
• für Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften: sechs Monate, zum 31.3. und 30.11.
• für Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften: ein Jahr, zum 30.11.

Dies gilt auch für den Fall, dass das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung kommt und im Vertrag nichts vereinbart ist.

Eine frühere einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses während laufender Kündigungsfrist durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ist möglich.