Wertsicherung nach VPI grundsätzlich zulässig (?)

In diesem Verfahren ließ sich die Arbeiterkammer Ansprüche von Wohnungsmietern auf Mietzinsrückzahlung abtreten und bekämpfte die darin getroffene Wertsicherungsvereinbarung nach dem VPI dem Grunde nach, blitzte jedoch bei allen drei Instanzen ab. Der OGH hat wiederholt festgestellt, dass eine Wertsicherung insbesondere bei einer längeren Vertragslaufzeit eines Bestandvertrages, der überdies einem weitreichenden Kündigungsschutz unterliegt, einem legitimen Bedürfnis des Vermieters entspricht (so etwa schon in 6 Ob 226/18f, 2 Ob 36/23t). Der VPI stellt dafür grundsätzlich ein geeignetes System für die Wertsicherung dar.

Ausgangslage

Die gegenständliche Mietzinsvereinbarung betraf eine Wohnung im Teilanwendungsbereich mit einer Wertsicherungsvereinbarung nach dem VPI 2020. Als Basis für die Wertsicherung wurde der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses festgelegt, wobei eine erstmalige Anpassung erst nach Ablauf eines Jahres erfolgen sollte. Dadurch waren virulente Rechtsfragen, wie beispielsweise die Problematik des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, die eine wertsicherungsbedingte Veränderung des Mietzinses innerhalb der ersten beiden Monate betrifft, hier nicht relevant.

Einwendungen der Arbeiterkammer

Die Einwendungen der Arbeiterkammer stützten sich darauf, dass eine Anpassung des Mietzinses nach dem VPI dem Grunde nach sachlich nicht gerechtfertigt sei und auf der Grundlage von § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB gegen gesetzliche Vorschriften verstoße.

Gründe für die Zulässigkeit der Wertsicherungsvereinbarung

1. Inflationsausgleich: Der OGH erkennt an, dass besonders bei längerfristigen Mietverhältnissen ein legitimes Bedürfnis des Vermieters besteht, den Mietzins an die Inflation anzupassen. Dies verhindert, dass der Vermieter durch die Geldentwertung einen realen Wertverlust erleidet, während der Wert der vom Vermieter erbrachten Sachleistung gleich bleibt.
2. Wahrung der subjektiven Äquivalenz: Durch die Anpassung des Mietzinses nach dem VPI bleibt das subjektive Wertverhältnis zwischen den Leistungen des Mieters und des Vermieters konstant. Der nominelle Mietzins ändert sich zwar, aber der innere Wert bleibt gleich, wodurch das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis erhalten bleibt. Es ist nicht notwendig, zwingend auf die konkreten Kosten des Vermieters abzustellen, da der Mietzins typischerweise nach den bestehenden Marktverhältnissen berechnet wird.

Fazit

Der Oberste Gerichtshof bekräftigt in der vorliegenden Entscheidung erneut, dass mietvertragliche Wertsicherungsvereinbarungen grundsätzlich zulässig sind und dem legitimen Interesse der Vermieter entsprechen, die vertragliche Leistungsäquivalenz aufrechtzuerhalten. Dennoch bleibt zu beachten, dass die konkret vereinbarten Wertsicherungen auch den Kriterien des kleinen Transparenzgebots des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG standhalten müssen. Die wesentlichen Rechtsunsicherheiten, die der OGH in den jüngeren Verbandsverfahren aufgeworfen hat, sind damit leider noch nicht vom Tisch.