Umsatzsteuer und WEG ab 1.9.2012

Von den umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 sind auch Wohnungseigentümergemeinschaften betroffen.

Gemäß § 6 Abs 1 Z 17 UStG ist die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich verpflichtet, bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten 0% Umsatzsteuer zur Vorschreibung zu bringen, so nicht gemäß § 6 Abs 2 UStG zur Steuerpflicht optiert wird. Diese Wahlmöglichkeit wurde in der Vergangenheit in der Regel in Anspruch genommen, da nur unter dieser Voraussetzung für die Eigentümergemeinschaft die volle Vorsteuerabzugsberechtigung gegeben ist. Ab 1.9.2012 ist die 20%ige Umsatzsteuer nur dann vorschreibbar, wenn der Nutzer nahezu ausschließlich Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Nahezu ausschließlich bedeutet zumindest zu 95% Die Eigentümergemeinschaft hat dies nachzuweisen! Demnach sind Ärzte, Banken und Versicherungen von der USt-Verrechnung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgenommen. Die Neuregelung des § 6 Abs 2 UStG ist jedoch nur dann auf Wohnungseigentum anzuwenden, wenn es nach dem 31. August 2012 erworben wird. Maßgeblich ist die Einverleibung im Grundbuch.

Beispiel:

Im Oktober 2012 wird ein Wohnungseigentumsobjekt, das als Ordination genutzt wird, übertragen. Ab diesem Zeitpunkt ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr berechtigt, 20% Umsatzsteuer zu verrechnen.

Offen ist derzeit, ob § 32 Abs 10 WEG die Möglichkeit umfasst, die aus diesem Umstand resultierende Vorsteuerkürzung an den neuen Wohnungseigentümer weiter zu verrechnen, was jedoch nach unserer Ansicht möglich sein müsste. Die Problematik bei unecht steuerbefreiter Weiterverrechnung der Aufwendungen betrifft nicht nur die Betriebskosten, vielmehr auch die anteiligen Erhaltungsmaßnahmen. Dies ist aber auch bei der Verrechnung von Garagen in Wohnungseigentum, welche nach dem 1.9.2012 übertragen werden, zu berücksichtigen. Fazit: für den Verwalter Mehraufwand, für die Gemeinschaft ein Nullsummenspiel. Damit schließt sich der Kreis zur Ausgangslage des Stabilitätsgesetzes!

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