Nationalrat beschließt weiteren Mietenstopp

Ein MILG folgt dem anderen, besser gesagt ein MILG überholt das vorhergehende, bevor es überhaupt rechtliche Wirkungen entfaltet. Ende 2023 war mit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) ein Eingriff in die vertragliche Wertsicherung fixiert worden. Die für den 1. April 2025 vorgesehene Erhöhung von Kategoriebeträgen, Richtwerten sowie bestimmten WGG-Entgeltbestandteilen (Grundmiete, Entgelt bei Wiedervermietung, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) wäre mit dem Jahresdurchschnitt 2024 (2,9%) limitiert worden.  Die Inflation des Jahres 2023 (immerhin 7,8%) hätte dauerhaft nicht geltend gemacht werden können. Der neuen Bundesregierung waren diese Eingriffe zu wenig weitgehend. Binnen weniger Tage nach Angelobung der Regierung wurde für den ohnehin preisgedeckelten Vollanwendungsbereich die Wertsicherung für 2025 eingefroren.

Fortsetzung der Anpassungen ab 2026 unrealistisch

Das Lippenbekenntnis der Rechtssicherheit wurde damit schon als Morgengabe an die „Koalition wider Willen“ geopfert. Sicher scheint nur, dass auch die  übrigen Regelungen des 3. MILG Makulatur sein werden. Die Indexanpassung 2026 sollte eigentlich auf Grundlage der  Inflation des Jahres 2025 erfolgen, wobei die Erhöhung auf maximal fünf Prozent begrenzt wäre. Ab 2027 wäre dann jeweils am 1. April eine Anpassung an die durchschnittliche Inflation der letzten drei Jahre vorgesehen worden. Sollte diese fünf Prozent übersteigen, hätte nur die Hälfte der darüberliegenden Inflation weitergegeben werden dürfen. Diese Regelungen wird man in die Hausverwaltungssoftware besser nicht einpflegen.

Geplante Verschärfungen laut Regierungsprogramm
Im Regierungsprogramm 2025 bis 2029 sind nämlich weitere Mietbegrenzungen angedacht, die über das 3. und 4. MILG hinausgehen. Demnach soll 2026 die Erhöhung auf nur ein Prozent beschränkt werden, 2027 auf zwei Prozent. Ab 2028 soll ein neuer Index für Wohnraumvermietung eingesetzt werden, der eine Anhebungsgrenze von drei Prozent festlegt. Liegt die Inflation höher, soll nur die Hälfte des übersteigenden Werts berücksichtigt werden.

Freie und angemessene Mietzinse

Der aktuell beschlossene Mietenstopp (4. MILG) und die bisherigen Beschränkungen (3. MILG) gelten nicht für Verträge mit freien oder angemessenen Mietzinsen. Allerdings sieht das Regierungsprogramm vor, diese Verträge künftig auch in eine gesetzliche Wertsicherung einzubeziehen, die sich an einem neuen Index für Wohnraumvermietung orientieren soll.

Dauerhafter Einkünfte- und Wertverlust

Unverständlich bleibt, dass der Gesetzgeber dauerhaft rund 11% Wertanpassung untersagt und in keiner Weise ein Problem mit der sachlichen Rechtfertigung und Verhältnismäßigkeit erkennt. Der Ertrag einer davon betroffenen Liegenschaft im Vollanwendungsbereich ist langfristig deutlich gemindert, das Grundrecht auf Eigentum wird damit weiter ausgehöhlt. Für eine Mitte-Links-Regierung offenbar kein Problem…

Fazit

• 2025 keine Wertsicherung von Richtwert und Kategoriebeträgen möglich
• 2026 wahrscheinlich nur Wertsicherung um 1% (!), 2027 um 2%
• Freie und angemessene Mietzinse waren und sind bisher nicht von Wertsicherungsbeschränkungen betroffen, könnten aber ab 2028 in eine neue Wertanpassungsregelung einbezogen werden.

Die mietrechtlichen Richtwerte bleiben bis 31. März 2026 in der seit 1. April 2023 mietrechtlich wirksamen Höhe unverändert (Angabe in EUR):

Burgenland                  6,09

Kärnten                          7,81

Niederösterreich      6,85

Oberösterreich          7,23

Salzburg                         9,22

Steiermark                   9,21

Tirol                                  8,14

Vorarlberg                     10,25

Wien                                 6,67

Mietzins und Betriebskosten