Mietvertragsklauseln im Teilanwendungsbereich des MRG

Erneut werden durch eine höchstgerichtliche Entscheidung die Erhaltungspflichten im Teilanwendungsbereich aufs Tapet gebracht. Dr. Wolfgang Dirnbacher kommentiert in der neusten Ausgabe der EWr (52. Lieferung) das Urteil im Detail:

OGH 18.12.2009, 6 Ob 81/09v (EWr III/879 A/85 ff)

Diese Entscheidung – ergangen zu einem Mietvertrag im Teilanwendungsbereich des MRG und mit Anwendbarkeit des KSchG – stellt den wohl (vorerst) traurigen Höhepunkt einer Judikatur dar, die nach Ansicht des Autors nur als pauschale Beleidigung der Intelligenz des Durchschnittsösterreichers – zumal als Mieter – angesehen werden kann. Sie überdehnt den im Verbandsprozess geltenden Grundsatz der konsumentenfeindlichsten Interpretation (einer Vertragsklausel) geradezu ins Absurde.

1.

Es mag schon zutreffen, dass nicht jedem (Mieter) geläufig ist, wie eine elastische Fuge (zumeist Silikonfuge) „zu warten“ ist; doch stellt dies für sich allein noch keinen nachvollziehbaren Grund dar, die Klausel – vorwiegend offenbar wegen „gröblicher Benachteiligung des Vertragspartners“ gemäß § 879 Abs 3 ABGB (und/oder Verletzung des Transparenzgebots nach § 6 Abs 3 KSchG) für unwirksam zu erklären. Die Wartung einer elastischen Fuge hat – dieser Hinweis sei dem Autor trotz seiner nicht gegebenen Qualifikation als Baufachmann gestattet – durch regelmäßige Erneuerung zu geschehen; mithin liegt das – nicht einmal „atypische“ – Wesen dieser Wartungspflicht darin, dass eine Handlung erforderlich ist, noch bevor ein (Folge-)Schaden eintritt. Warum eine solche Handlungspflicht nicht dem Mieter (eines in die Teilausnahme fallenden Objekts) vertraglich auferlegt werden darf, bleibt unerfindlich. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass es sich im Rahmen der Vollanwendbarkeit des MRG geradezu um ein Schulbeispiel der dem Mieter nach § 8 MRG gesetzlich auferlegten Pflichten handelt. In diesem Zusammenhang mutet es auch merkwürdig an, dass der Oberste Gerichtshof zwar (erst kürzlich) unwidersprochen ließ, dass der Austausch poröser oder schadhafter Dichtungen (an Fenstern) in die Wartungspflicht des Wohnungseigentümers fällt (vgl OGH 2.10.2007, 5 Ob 203/07z = EWr W/28/15 ff), nunmehr aber – bei absolut vergleichbarer Rechtslage – dies für einen Mieter zu verneinen scheint.

2.

Hätten Sie geahnt, dass die Vertragsklausel, wonach sich der Mieter zur „jährlichen Wartung der Gas-Kombi-Therme verpflichtet“, ebenfalls – offenbar aus denselben Gründen wie die „Fugenwartung“ – unwirksam ist? Der 6. Senat vermisst hier den Hinweis auf „Alter und Type der Therme“ (??) sowie auf allenfalls bestehende „Vorgaben des Herstellers“.

Dem Vermieter, der in einem künftigen Vertrag doch noch einmal den Versuch unternehmen möchte, die Gefährdung der übrigen Hausbewohner wegen Explosion einer vom Mieter nicht gewarteten Gastherme abzuwehren, muss sohin geraten werden, diesbezügliche Angaben ausfindig zu machen und in den Vertrag aufzunehmen. Dies freilich ohne Garantie für die Wirksamkeit der Vereinbarung (siehe unten 5.).

3.

Endgültig den Vogel abgeschossen hat das Gericht aber mit der Begründung der Ablehnung der gleichfalls im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung des Mieters, „bei Rückstellung der Wohnung ... dem Vermieter bzw dessen Bevollmächtigten den Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen“. Hier hätte man nach Ansicht des Autors allenfalls (wiewohl auch nicht überzeugend) damit argumentieren können, dass damit eine (nach KSchG) unzulässige Verschiebung der Beweispflicht unternommen wurde. Dem 6. Senat fällt indes Spektakuläreres ein. Unter dem Prätext der im Verbandsprozess anzuwendenden kundenfeindlichsten Auslegung glaubt man aus der Klausel herauslesen zu können (zu müssen), dass dadurch – dies kann jetzt nur wörtlich zitiert werden – „auch ein Mieter, der nach einer jahrzehntelangen Bestanddauer im letzten Jahr auf eigene Kosten die Therme erneuert hat, Nachweise über die regelmäßige Wartung der früheren Therme in den Vorjahren erbringen müsste“ (!??).

Auf diese Idee muss man wahrlich erst kommen.

4.

Was die angeordnete österreichweite Veröffentlichung des Urteils auf Kosten der unterlegenen Partei betrifft, scheint auch dies überzogen. Warum etwa selbst in Vorarlberg, wo die Beklagte nicht eine einzige Immobilie verwaltet, veröffentlicht werden muss, bleibt trotz der Erklärungsbemühungen der zweiten Instanz (die etwa dahin gehen, dass auch ein Vorarlberger, der sich beispielsweise pro futuro in Linz niederlassen möchte, in seinem Heimatland informiert werden soll) und des Höchstgerichts (das ergänzend und sinngemäß hinzufügt, dass bei der begehrten Veröffentlichung in einer Samstagausgabe davon auszugehen ist, dass an diesem Tag nicht alle Mieter der beklagten Partei zu Hause sein werden), eher im Dunkeln.

Folgt man dieser Logik, wäre künftig zumindest europaweit zu veröffentlichen.

5.

Leider wird im Judikat die von der zweiten Instanz aufgeworfene Kernfrage nicht abschließend gelöst. Diese vertrat die Ansicht, dass ausgehend von der vom 7. Senat in der „1, Klauselentscheidung“ (OGH 11.10.2006, 7 Ob 78/06f = EWr III/879 A/37 ff) aufgestellten These, wonach bei Anwendbarkeit des KSchG (wegen dessen § 9 Abs 1 über die Unabdingbarkeit von Gewährleistungsansprüchen des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer) ) bei Voll- und Teilausnahmen vom MRG überhaupt keine Erhaltungspflichten des Bestandgebers (§ 1096 ABGB) auf den Bestandnehmer übertragen werden dürfen und diesem daher auch keine Wartungspflichten auferlegt werden können (weil das ABGB den Begriff der Wartung nicht kennt und daher dabei gleichsam von einem „Unterfall der Wartung“ ausgegangen werden müsse).

Träfe dies zu, wäre ein weiterer (großer) Schritt vom Mietvertrag hin zum Beherbergungsvertrag – in diese Richtung scheint ja die Rechtsprechung der letzten Jahre zu gehen – getan.

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