Mietpreisbremse – 3. MILG im Nationalrat beschlossen

Nachstehend eine kurze Zusammenfassung der Änderungen:

Bisher erfolgte die Anpassung der Kategoriemieten, wenn der VPI gegenüber der letzten Änderung um mehr als fünf Prozentpunkte gestiegen war. Die Richtwertmieten wurden hingegen alle zwei Jahre am 1. April anhand der Veränderung des Jahresdurchschnittswerts des VPIs des Vorjahres gegenüber dem Ausgangswert angepasst. Mit dem 3. MILG werden diese beiden gesetzlichen Valorisierungssysteme einem gemeinsamen jährlichen Anpassungsmodus unterworfen:

• Die Indexierung erfolgt künftig jährlich jeweils im April beginnend mit 2025.
• Die nächste Valorisierung der Kategorie- als auch der Richtwertmieten erfolgt am 1.4.2025.
• Für 2024 entfällt die Anpassung des Kategoriemietzinses, die nächste Richtwertanhebung wäre ohnedies erst 2025 erfolgt;
• In den nächsten beiden Jahren 2025 und 2026 basiert die Anpassung jeweils auf dem Jahresdurchschnittswert des Vorjahres jedoch gedeckelt mit 5%.
• Ab 2027 verändert sich der Berechnungsmodus neuerlich: dann vermindern oder erhöhen sich die Beträge nach Maßgabe der durchschnittlichen Inflation der vorangegangen drei Jahre. Sollte diese höher als fünf Prozent sein, wird die Inflation, die über diese fünf Prozent hinausgeht, nur zur Hälfte in die Erhöhung eingerechnet.
• Ähnliche Beschränkungen wurden für WGG-Entgelte vorgenommen;
• Nicht erfasst von den Beschränkungen des 3. MILG sind freie Mietzinse und angemessene Mietzinse.
• Der Klammerausdruck in § 16 Abs 9 MRG wurde gestrichen. Dieser hatte bisher geregelt, ab wann die zu valorisierenden Beträge Geltung bzw. mietrechtliche Wirksamkeit erlangen (nämlich erst mit dem übernächsten Monatsersten nach endgültiger Verlautbarung durch die Statistik Austria). Die Streichung wurde im Bautenausschuss damit begründet, dass diese Regelung nicht mehr erforderlich sei, da das Wirksamwerden der Indexveränderung für Kategoriemieten nunmehr datumsmäßig mit 1. April vorgegeben und damit eindeutig bestimmt sei. Scheinbar übersehen wurde, dass der Verweis des Klammerausdrucks in § 16 Abs 9 auf § 16 Abs 6 Satz 3 MRG nicht nur auf die Kategoriesätze sondern auch Auswirkungen auf den Anhebungszeitpunkt für Indexanpassungen bei angemessenen Mieten entfaltete. Mit der Streichung des Klammerverweises in § 16 Abs 9 MRG ist gewissermaßen das vorhin beschriebene Prozedere der mietrechtlichen Wirksamkeit abhanden gekommen. Das hat für die Geltendmachung von Wertsicherungen angemessener Mieten zur Folge, dass gem. § 16 Abs 9 MRG „nur“ mehr auf das Wirksamwerden der Indexveränderung abzustellen ist (m.E die endgültige Verlautbarung der Statistik Austria) und sohin die Anhebung zwei Monate früher als bisher erfolgen darf.  
• Die Umstellung der Anpassung der Kategoriesätze wirkt sich zwangsläufig auch auf das Verwalterhonorar gem. § 22 MRG sowie auf die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (Mindestmietzins § 45 MRG) aus.
• Die geänderten Beträge und der Zeitpunkt, an dem deren Änderungen mietrechtlich wirksam werden, werden nicht mehr vom BMJ kundgemacht, sondern sind von der Statistik Austria auf ihrer Website zu veröffentlichen.
• Bei den bisherigen legistischen Eingriffen in die Wertsicherung (MILG I, II, MPFLG) kam es immer nur zu Verzögerungen bei der Anpassung, nicht aber zur realen Verminderung dieser Beträge, wie dies nun aber durch die Neuregelung in Gestalt des MILG 3 erfolgt.

Weitere Details zu den Änderungen können Sie dem Beitrag von Christoph Kothbauer entnehmen, der die Änderungen in gewohnter Weise zusammengefasst hat. 

Die nunmehr beschlossene Mietpreisbremse wurde bereits im August angekündigt, die Verhandlungen dauerten bis kurz vor dem letzten Nationalratsplenum. Der Abänderungsantrag im Bautenausschuss (der ursprüngliche Entwurf enthielt Verfassungsbestimmungen) wurde nun mit einfacher Regierungsmehrheit beschlossen.

Die von SPÖ und FPÖ eingebrachten Anträge zu einem „Mietenstopp“ fanden keine Mehrheit. Dazu sollten die Indexierungen der Richtwert- und Kategoriemieten vom 1. April 2023 zurückgenommen und sämtliche Mieten bis Ende 2025 eingefroren werden. Auch die Freiheitlichen hatten mit einem Entschließungsantrag einen Mietenstopp gefordert. Demnach sollten die Richtwert- und Kategoriemieten bis inklusive 2026 eingefroren werden, samt einer anschließend maximalen Indexierungsmöglichkeit von 2 %.

Woran es weiterhin fehlt, ist die dringend gebotene gesetzliche Klarstellung, durch die jüngsten Klauselentscheidungen bewirkten massiven Rechtsunsicherheiten, zu beseitigen