Anhaltende Rechtsunsicherheit durch OGH-Klauselentscheidung prolongiert - ÖVI fordert Mustermietvertrag in Gesetzesform

Anhaltende Rechtsunsicherheit durch OGH-Klauselentscheidung prolongiert - ÖVI fordert Mustermietvertrag in Gesetzesform ÖVI Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder Kauf, Miete, Betriebskosten, Provision, Bewertung, Makler, Bauträger, Verwalter, Energieausweis, Immobilien, Mietvertrag, Interessensvertretung, Sachverständige, Mietrecht, Mietvertrag, Befristung, Kaution, Nebenkostenübersicht, Musterverträge, Immobilientreuhänder Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder ÖVI – die Qualitäts-Plattform von mehr als 450 Maklern, Verwaltern, und Bauträgern in Österreich - bietet umfangreiche Informationen zu allen Themen rund um die Immobilie. Kürzlich ist wieder eine Mietvertragsklauselentscheidung des Obersten Gerichtshof ergangen. Durch die Brille der „konsumentenfeindlichsten Auslegung“ qualifizierte der OGH in einem Verbandsverfahren Mietvertragsvereinbarungen zu Endrenovierungspflichten des Mieters, der gänzlichen Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter sowie dem mietvertraglichen Verbot jeglicher Haustierhaltung als gröblich benachteiligend (§ 879 Abs 3 ABGB). Zu den Klauseln im Einzelnen:

„Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertraglichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben.“

In der formularmäßigen Verwendung der Formulierung „Verpflichtung zur Übergabe in ordnungsgemäßem Zustand, wie bei Mietbeginn übernommen….“ sieht der OGH die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung des Bestandgegenstands auch bei Abnützung durch bloß bestimmungsgemäßen Gebrauch. Dieser sei aber mit dem Bestandzins bereits abgegolten, weshalb die Klausel als gröblich benachteiligend für den Mieter beurteilt wurde.

„Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG vereinbaren die Streitteile die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen.“

Unter Bezugnahme auf § 879 Abs 3 ABGB sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen, die nicht eine der beiden Hauptleistungen betreffen, unwirksam, wenn durch sie ein Teil gröblich benachteiligt wird. Die Anwendung dieser Gesetzesbestimmung setzt voraus, dass sich die Erhaltungsvereinbarung auf eine Nebenleistung des Mieters/Vermieters bezieht. Mit der vorliegenden Entscheidung schloss sich der OGH der Auffassung an, wonach die Überwälzung unbestimmter Erhaltungsarbeiten (bei denen das ob, wann oder wie nicht feststehe) als Nebenbestimmung und nicht als Hauptleistung zu qualifizieren ist. Klauseln wie diese, die das eigentliche Leistungsversprechen einschränken, verändern oder aushöhlen, fallen, so der OGH, unter die Inhaltskontrolle iSd § 879 Abs 3 ABGB.

Ob eine gröbliche Benachteiligung vorliegt, hängt im Sinn eines beweglichen Systems einerseits vom Ausmaß der objektiven Äquivalenzstörung und andererseits vom Grad der „verdünnten Willensfreiheit“ des benachteiligten Vertragspartners ab, wobei eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen und im Verbandsprozess die Klausel im kundenfeindlichsten Sinn auszulegen ist. Die generelle Überwälzung der Erhaltung des Mietgegenstands auf den Mieter ist zweifellos als gröblich benachteiligend zu erachten. Wenn auch im Einzelfall der konkreten Abwägung der beiderseitigen Interessen Zweifel an einer gröblichen Benachteiligung durchaus zutreffend sein mögen, qualifizierte der OGH hier im gegenständlichen Verbandsverfahren die generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht. Da die Klausel aufgrund der vom OGH indizierten gröblichen Benachteiligung für nichtig erachtet wurde, konnte sich der OGH leider der Frage, ob die gegenständliche Klausel weitere Gesetzesbestimmungen verletzt (wie etwa zur Zulässigkeit vertraglicher Überwälzung von Erhaltungspflichten im Graubereich zwischen §§ 3 und 8 MRG), entziehen.

Klausel 17: „Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechenden Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechenden fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (z.B. gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere etc.)“

Zur Frage der Zulässigkeit von „Überwälzungsvereinbarungen“ verwies der OGH auf die Ausführungen zur obigen Klausel. Die durch Klausel vorgenommene Kronkretisierung der generellen Erhaltungs- und Wartungspflicht des Mieters (im Sinne einer umfassenden Überwälzung) vermag an der Beurteilung nichts zu ändern, sondern erhärtet sogar den Befund zur vorhergehenden Klausel einer groben Äquivalenzstörung im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB.

Klausel 24: „Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten.“

Der OGH qualifizierte eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, grundsätzlich als gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. Bei anderen Tieren, so der OGH, kann dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an der Beschränkung aber nicht abgesprochen werden.

Der OGH hat sich einer Aussage darüber enthalten, ob ein Hunde- oder Katzenverbot ein schützenswertes Interesse des Vermieters darstellen kann. Was nun in Sachen Tierhaltung tatsächlich zulässig bzw. in welcher Form Beschränkungen als zulässig zu erachten sind, bedarf noch der Klärung.

Fazit

Auch die neueste Klauselentscheidung hinterlässt im Ergebnis große Rechtsunsicherheit. Niemand kann heute beurteilen, welche mietvertraglichen Vereinbarungen im Ernstfall durchsetzbar sind. Es ist schon bezeichnend, wenn nicht einmal so alltägliche Fragen, wie etwa wer für die Erhaltung der Heizung aufzukommen hat, zu beantworten sind. Was bleibt, ist eine große Verunsicherung unter den betroffenen Mietern und Vermietern. Problematisch sind in diesem Zusammenhang auch die gut gemeinten, aber überbordenden Konsumentenschutzbestimmungen. So macht alleine die strenge Auslegung des Transparenzgebots es nahezu unmöglich, auch nur Betriebskosten rechtswirksam zu vereinbaren. Selbst das wortwörtliche Zitat eines Gesetzestextes im Mietvertrag würde dem Transparenzgebot des Konsumentenschutzgesetzes nicht standhalten, gibt Udo Weinberger, Präsident des ÖVI, zu bedenken. „Es kann ja nicht angehen, dass an den Gesetzesanwender strengere Anforderungen als an den Gesetzgeber selbst gestellt werden. Ziel muss es sein“, präzisiert Weinberger die Anliegen des ÖVI, „einen „einfachen“ Formularmietvertrag in Gesetzesform zu erarbeiten, der für den Großteil der Vermietungsfälle zur Anwendung kommen kann“. Damit soll endlich klargestellt werden, was vereinbart werden kann. Aus der Rechtsprechung lässt sich dies leider nicht mehr ableiten. Ein einfaches, überschaubares Mietrecht muss für alle Mietverhältnisse gelten und kann nicht, wie es das jetzige Mietrechtsgesetz vorsieht, die Schutzwürdigkeit eines Mietverhältnisses primär vom Baujahr des Gebäudes abhängig machen. Das weitgehend zerklüftete und veraltete Bestandrecht lässt sich nicht mehr mit dem Drehen an einzelnen Schrauben auf die zeitgemäßen Anforderungen zurechtbiegen. „Österreich braucht ein zeitgemäßes Mietrecht, das für alle Mietobjekte gelten soll“, so Weinberger.

Ein modernes Mietrecht muss aber auch auf die zeitgemäßen Anforderungen des Wohnens und der Bewirtschaftung von Immobilien reagieren können. Es kann nicht angehen, dass dem Vermieter immer mehr Verpflichtungen gerade bei Altmietverträgen vor 1994 auferlegt werden, ohne dass er eine Möglichkeit hat, die daraus entstehenden Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen. Immerhin sind noch rund 40% der Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aus dieser Zeit. „Nicht Einzellösungen, sondern eine durchgreifende Systemänderung ist gefragt“, so Weinberger.

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Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS)

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Klauselentscheidung 2Ob 73_10i